——2016年4月21日在昭通市第三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议上
昭通市人大常委会城建环资工委主任 张友祥
各位副主任、秘书长、各位委员：
2016年1月市三届人大七次会议期间，昭阳区代表团赵庆林等10位代表提出了《关于立法昭通市城镇小区管理条例的议案》（以下简称“《议案》”），经大会主席团研究，决定不列入会议议程，交由市人大常委会城建环资工委研究。根据《昭通市人民代表大会代表议案处理办法》的有关规定，现将研究意见报告如下：
一、《议案》的主要内容
《议案》的案由是：随着城镇化步伐的推进，城镇小区管理不规范，热点难点多，困扰经济发展和社会稳定的问题日趋突出，群众普遍关注，亟需要立法《昭通市城镇小区管理条例》，规范城镇小区公民、法人和其他组织的行为。
《议案》主要案据是：第一，小区管理问题突出、情况复杂、热点难点多；第二，行政职能部门管理缺位；第三，基层组织责任不明、机制不顺；第四，现行物业管理政策法规缺乏对具体工作的指导；第五，物业企业服务水平不高。
《议案》的主要方案是：制定出台《昭通市城镇小区管理条例》，明确行政主管部门、职能部门、乡镇（街道）、社区居民委员会、开发商、业主和业主委员会、物业服务企业等各方面的权力义务关系、职责分工以及法律责任；规定业主委员会的组成、议事规则和工作准则、工作职责、考核标准，业主委员会组成人员的选举、罢免程序以及监督业主委员会工作的机构组织和监督程序；明确业主委员会的工作经费、报酬标准和来源以及对其不作为和乱作为的约束途径。
二、研究处理情况
我委按照市三届人大七次会议主席团的要求，依据《昭通市人民代表大会代表议案处理办法》，及时进行研究。
一是认真学习了《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、国务院《物业管理条例》《云南省实施〈中华人民共和国城市居民委员会组织法〉办法》《云南省物业管理规定》、住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房〔2009〕274号）、《昭通市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的指导意见》（昭政办发〔2014〕121号）等法律法规和文件，熟悉有关法律法规和政策。同时通过网络查阅有关资料，了解省内外有关法规和政策信息。
二是将《议案》交由市住建局研究，并与市发改委、公安局、民政局、法制办等部门联系，听取有关部门意见。
三是与人大代表和有关部门座谈。2016年3月28日，召开了人大代表议案研究座谈会，参加会议的有部分提出议案的代表，市、区两级发改、民政、公安、住建（房管）等部门有关负责人，昭阳区人大常委会城建环资工委负责人和三个街道办事处领导，物业服务企业和保安公司负责人，还邀请了一名群众代表参加会议，广泛听取各个方面的意见。会上，参会人员特别是提出议案的代表、市发改委和住建局领导、昭阳区房管局领导、物业服务企业负责人和群众代表发表了很好的意见建议，认为制定《昭通市城镇小区管理条例》的条件还不具备，可不单独制定条例。
三、研究意见
地方性法规具有权威性、稳定性、约束性和可操作性的特点，制定地方性法规需要具备相应的社会经济条件。通过充分听取各方面意见和调查研究，我们认为现在不宜单独制定《昭通市城镇小区管理条例》。一是今年2月16日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出今后原则上不再建封闭式小区，已经建成的也要逐步打开。二是小区管理是一项涉及社会管理方方面面的系统工程，难以用一部条例来规范，其中仅物业服务管理一项就涉及规划、发改、国土、工商、市政、公安、安监、园林、环保、供水、供电等部门。三是物业服务业属于房地产业的后续产业，基础设施配套、开发建设品质、房屋质量等在很大程度上决定了物业服务状况，当前我市物业矛盾纠纷产生的主要原因在于小区的配套设施不完善、小区开发水平低、业主购买服务的意识不强和物业服务企业素质不高，因此完善基础设施、提升改造老旧小区、提高业主的意识和物业服务企业素质才是解决问题的治本之策。
小区管理是城市管理的有机组成部分，加强小区管理对创建卫生城市、文明城市、园林城市、平安城市具有重要意义。结合我市实际，提升小区管理水平关键在于搞好管理机制建设，认真执行好有关法律法规和政策特别是《昭通市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的指导意见》，创建平安小区、文明小区。
因此，我们的研究意见是：不宜单独制定《昭通市城镇小区管理条例》，将小区物业服务管理的有关内容纳入正在制定的《昭通市城市管理条例》进行规范。
以上报告，请予审议。
附：1. 关于立法《昭通市城镇小区管理条例》的议案
2. 昭通市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的指导意见
昭通市第三届人民代表大会第七次会议代表议案纸
议案编号
顺字第 号
议字第 号
改作建
议编号
第 号
类
标题：关于立法《昭通市城镇小区管理条例》的议案
议案领衔人：赵庆林
领衔人所在代表团：昭阳区
联名代表人共10人
案由、案据和方案：
案由：据有关部门统计，全市成型的各类城镇小区共351个，随着城镇化步伐的推进，城市管理特别是城镇小区管理的系列问题摆在各级党委、政府面前，全市各县区城镇小区管理作为城市管理的重要组成部分，城镇小区管理不规范、热点难点多、困扰经济发展社会稳定的问题日趋突出，群众普遍关注。急需要立法《昭通市城镇小区管理条例》，规范城镇小区公民、法人和其它组织的行为。
案据：第一、近年来，各级党委政府高度重视昭通市城镇化建设推进，为昭通市城镇化发展作出了突出的贡献。但是没有解决好小区管理的问题，特别是2000年前建设的老小区情况复杂、热点难点多。
第二、行政职能部门管理缺位。小区物业管理是一项涉及到社会各个方面的综合性工作。小区物业服务管理涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、市政、公安、安监、园林、环保、供水、供电等部门，市、县（区）住建局是小区物业服务管理行政主管部门。昭通市住建局物业管理工作职责设在房管科，现有兼职工作人员3人；全市10个县住建局均无专门机构和专职人员，工作由房管部门兼职管理。
第三、基层组织责任不明、机制不顺。
第四、现行的物业服务管理政策法规缺乏对具体工作的指导。现行的政策法规太宏观，针对性和可操作性不强，导致相关职能部门履职不到位。
第五、小区物业企业服务水平不高，有待优化。
方案：一、立法制定《昭通市城镇小区管理条例》。建议根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》、国务院《物业管理条例》、《云南省实施＜中华人民共和国城市居民委员会组织法＞办法》、《云南省物业管理规定》，制定出台《昭通市城镇小区管理条例》。明确政府的管理主体如行政管理部门、各职能部门、乡镇、社区居民委员会等的职责、分工以及对小区服务进行指导与监督的地位、对不作为主体的惩处方式等；明晰小区开发商、小区业主、业主委员会、物企、行政主管部门、职能部门、社区居民委员会等各方面的权力和义务关系。明确政府行使监督指导权、业主委员会行使自主权、物企行使管理服务权，以适应小区管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。
二、督促各县区贯彻落实《昭通市城镇小区管理条例》。监督小区开发商、物业企业、业主及业主委员会各方履行责任、权利和义务，平衡各主体之间的利益，切实维护公民、法人和其它组织的合法权益。
三、督促各县区根据《昭通市城镇小区管理条例》规范和完善本县区城镇小区服务收费管理具体政策和规定。明确各类住宅服务费的下限和上限、明确各类物企服务费的下限和上限，制定各县区政府指导价，明确乱收费、无故拖欠服务费的约束途径。
四、在立法《昭通市城镇小区管理条例》中，规定业主委员会的组成、议事规则和工作准则、工作职责、考核标准、业主委员会组成人员的选举、罢免程序、监督业主委员会工作的机构组织及监督程序等问题；明确业主委员会的工作经费、报酬标准和来源；明确对不作为和乱作为的约束途径。
五、在立法《昭通市城镇小区管理条例》完成后，督促市人民政府根据《昭通市城镇小区管理条例》制定完善《昭通市住宅维修资金管理实施细则》。明确收缴标准、保管部门、使用范围、使用程序、使用主体、监管机制、本金及利息的使用情况公示办法，并在保障专项维修资金安全使用的前提下简化审批程序，做到“足额归集、科学管理、合法使用、保障有力”。
六、根据《昭通市城镇小区管理条例》要求，进一步推行招投标制度，逐步将竞争机制引入小区物业服务市场，按照招投标管理的相关规定，结合实际积极推行物业服务项目招投标制度，逐步形成昭通市城镇小区“统一开放、进出自由、竞争有序、优胜劣汰”的小区物业管理新格局，为建设美丽昭通作出新贡献。
附注：议案应有案由，案据和方案。
昭通市人民政府办公室文件
昭政办发〔2014〕121号
昭通市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的指导意见
各县、区人民政府，市直各委、办、局：
为进一步加强我市物业服务管理工作，规范房地产市场秩序，切实维护广大住宅区业主的合法权益，构建服务规范、管理有序、和谐文明的物业服务管理长效机制，实现城市建设管理水平和人居环境质量的全面提升，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《云南省物业管理规定》等相关文件的规定，现就进一步加强我市物业服务管理工作提出如下意见。
一、指导思想
认真贯彻落实党的十八大提出的“在改善民生和创新管理中加强社会建设”要求，紧紧围绕解决物业服务管理的重点、热点和难点问题这一主线，以改善人居环境为出发点，以强化管理体制机制为核心，以提升服务质量为目标，以规范物业服务行为为抓手，加大工作力度，完善工作措施，不断推进全市物业服务管理的规范化、制度化与市场化进程，为加快昭通新型城镇化发展作出积极贡献。
二、总体目标和工作原则
（一）总体目标。通过大力实施理顺管理机制体制、规范小区规划设计、加快配套设施建设、提高物业服务质量、合理确定收费标准、严格维修资金管理、积极创建平安小区、强化业主委员会建设、推行招投标制度、强化物业监督管理十项措施，力争用1—2年的时间，确保全市新建小区、老旧小区物业管理覆盖率达到100％，并成功打造一批在市内、乃至省内有影响力的物业服务企业，创建一批服务质量好、业主满意度高的全市优秀物业服务管理小区。
（二）基本原则
1．立足当前、着眼长远。要着力于解决好当前物业服务管理工作中群众反映最为强烈的热点问题，又要着眼于物业服务管理工作长效机制体制的建立，促进物业服务管理工作的长远发展。
2．统筹兼顾、突出重点。把物业服务管理工作贯穿于工程开发、建设和管理的全过程，抓住体制机制建设和物业费收支等重点环节，提升物业服务管理工作的整体水平。
3．因地制宜，分类实施。不搞一刀切，对有条件有能力解决的问题，及时研究部署，明确目标任务并着手解决；对暂时不具备或不完全具备条件的，积极创造条件，逐步予以解决，切实做到既量力而行，又尽力而为。
4．市场为主、行政为辅。充分发挥行政监管职责，在规范物业市场秩序的同时，更加注重发挥市场的调节作用，创造公平公正、优胜劣汰的竞争氛围，提高物业市场活力。
三、工作重点
（一）健全管理机制体制。建立完善的管理体制是推进物业管理的最关键环节，要按照“条块结合、以块为主”和“县区属地负责，乡镇（街道办事处）具体组织，社区落实，住房主管部门监督指导，相关部门密切配合”的方式，建立市、县、乡镇（街道办事处）、社区四级责任清晰、分工明确的管理体制，形成各负其责、齐抓共管的物业服务管理格局，共同推进物业服务管理工作。
1．各县区职责。负责组织各乡镇（街道办事处）落实各项物业服务管理法规政策措施，全面统筹推进物业服务管理工作；落实办事机构，建立县区、乡镇（街道办事处）、社区居委会三级物业服务管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业服务管理工作的组织协调和监督指导；组织综治、公安、工商、文体、教育、卫生、环保、住建等相关部门开展小区综合整治工作。
2．乡镇（街道办事处）职责。负责对辖区内物业服务管理工作进行定期监督和检查，组织或参与物业服务质量的检查考评；指导、监督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作；指导、监督和协调业主大会和业主委员会的日常活动；参与物业服务管理项目有序交接；建立物业服务管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制；处理辖区内物业服务管理方面的投诉和信访工作。
3．社区职责。受乡镇（街道办事处）的委托负责本辖区物业服务管理的落实工作；负责指导和组织业主大会的成立和业主委员会的选举；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业、物业项目经理考核提出初审意见；参与辖区内物业服务项目招标；对物业维修资金的使用提出初审意见。
4．住建部门职责。负责辖区内物业管理的监管和行业指导；研究制定辖区物业服务管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；负责辖区内物业服务企业的资质审查；组织物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅区专项维修资金的使用进行审查；牵头协调相关部门共同做好物业服务管理相关工作，依法查处物业管理违法行为。
5．相关职能部门职责。发改、公安、司法、教育、规划、城管、工商、文体、卫生、环保、质监、消防等相关部门负责依法及时查处小区内违法搭建、占用绿地、违章停车、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，维护物业管理区域正常的公共管理秩序。
（二）规范小区规划设计。要以贯彻落实《昭通市人民政府推进城市综合体建设的指导意见》（昭政办发〔2013〕178号）为契机，按照“设施完善、功能完备、环境优美、宜居宜业”的标准高质量、高规格规划设计各类住宅小区，并尽量往组团式、社区化方向发展，着力构建能较好地满足城市经济社会发展和人民群众生活需要的多功能、高品质住宅小区甚至城市综合体。要逐步加强对住宅小区规划设计的审批管理力度，对不符合《修建性详规》和城市形象设计的项目，规划设计管理部门一律不予审批。
（三）加快配套设施建设。要严格执行住建部《城市居住区规划设计规范》规定，新建住宅小区必须规划建设排水、电力、燃气管网、垃圾储运设施设备等配套工程，项目竣工验收后建设单位要及时将有关设计图纸、设施设备、管线等移交物业服务企业管理；要结合本地实际，有序推进老旧住宅小区配套设施的改建工作，确保老旧小区的配套设施功能逐步完善和升级改造。供水、供电、供气、供热、环卫等部门要依照《物业管理条例》规定，积极承担新、旧住宅小区相关设施设备和管线的维修、养护责任。
（四）提高物业服务质量。要引导物业服务企业走规模化、集团化发展路子，提供专业化、市场化、人性化物业服务，并通过加强专业技术人员培训，提升企业整体素质，提高服务质量，增强企业市场竞争力。鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域，经营与之密切相关的其他服务项目，扩大物业服务覆盖面。同时，由住建部门牵头，民政部门配合，按照《社会团体登记管理条例》有关规定，成立物业服务行业协会，条件成熟的县区要成立分会，充分发挥行业协会的桥梁纽带作用，并通过建立行业自律公约，引导各物业服务企业树立自律意识，自觉规范物业服务行为，努力提升物业管理水平。
（五）合理确定收费标准。各县区价格管理部门要会同当地住建管理部门，按照《昭通市物业服务收费管理实施细则》规定，结合各自经济发展和物价浮动情况测算物业服务实际成本，确定并及时调整指导价格和浮动幅度，定期向社会公布。同时，要对辖区内各物业管理企业收费情况实施动态监管，设立举报箱和投诉电话，对举报属实的违规乱收费、乱摊派的物业管理企业严肃予以处理，切实维护整个市场良好的经营秩序和小区住户的合法权益。业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业，也要督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受价格、住房主管部门及业主的监督。
（六）严格维修资金管理。《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》明确规定：“我省商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%”。各县区要严格按照该规定认真执行好维修资金的交存工作，并从今年起，根据本地实际情况在每年2月底前公布上一年度当地每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额。住建（房地产）部门要制定交存监管的措施和办法，切实保障住宅专项维修资金使用安全，维护业主合法权益。建设单位未归集未交存的，房屋产权登记部门不得办理房屋产权登记。同一房地产开发项目，跨年销售房屋的维修资金缴存，按照上一年的标准执行。
（七）积极创建平安小区。要以开展“平安小区”创建工作为契机，不断健全小区管理和服务机制，加大居民小区及周边治安状况改善力度，提高居民文明道德修养和民主法制观念，减少矛盾纠纷、违法犯罪事件和安全事故，促进居民安全感、满意度和幸福指数明显上升。按照“组织保障有力、公共秩序井然、物防技防完备、环境卫生整洁、物业服务规范”的平安小区创建标准，力争到2015年全市50%以上已实施物业服务的城镇小区达到创建标准，到2018年全市75%以上的城镇小区达到创建标准，到2020年全市100%的城镇小区达到创建标准。
（八）强化业主委员会建设。《物业管理条例》规定：“业主大会、业主委员会要在房地产行政主管部门、辖区街道办事处或乡镇人民政府的指导下开展工作”。各级要把业主委员会纳入社区管理的范畴，指导业主委员会充分发挥作用，切实履行业主委员会的权利和义务，加强与政府职能部门的沟通联系，配合物业服务公司，在相关部门的监督下，引导业主树立主人翁意识，制定并执行《业主公约》，维护业主的合法权益。
（九）推行招投标制度。《物业管理条例》规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。各县区要逐步将竞争机制引入物业服务市场，按照招投标管理的相关规定，结合实际积极推行物业服务项目招投标制度，实现物业服务招投标工作的制度化、规范化。
（十）强化物业监督管理。各级要不断加强物业服务市场监管，建立物业服务市场准入退出机制，强化资质管理，建立企业信用档案制度，对不诚信经营、服务质量差、违规违法行为突出、业主投诉较多又不及时整改的企业要采取不良行为记录措施，及时将其记入“黑名单”，情节严重的要给予资质降级，直至吊销资质处罚，不断规范净化物业服务市场，促进行业持续健康发展。
四、组织保障
（一）加强组织领导。各县区要加强对物业服务管理工作的组织领导，主要领导要定期听取工作进展情况汇报，对物业管理工作给予人力和财力支持，分管领导要靠前指挥，将各项具体的工作抓好、抓实、抓出成效。当前，很多县区还存在物业服务管理工作无监管机构、监督队伍缺失或监管力量薄弱等现象，各县区要高度重视，切实解决工作力量和工作经费问题，确保工作有机构、办事有人员。同时，要将该项工作与开展党的群众路线教育实践活动工作相结合，切实解决好当前物业服务管理行业中群众反映较为强烈的一批热点和难点问题。市直各职能部门要各司其职、密切配合，形成共同推进物业服务管理工作合力，逐步实现物业管理工作的规范化、制度化与市场化。
（二）大力营造氛围。要充分利用报刊、广播、电视和网络等媒体，大力宣传物业管理的相关政策法规和重要意义，引导物业服务企业树立正确的服务观念，增强企业职工服务意识，提高物业管理服务水平。引导广大业主树立正确的物业服务消费观念，发挥自律作用，自觉履行权利和义务，主动参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。
（三）强化政策扶持。各县区要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业服务管理不断做强做大，尤其要按照《财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2002〕208号）的要求，对物业服务企业新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上的，3年内免征营业税。对低保、下岗、残疾和特困家庭，在收取物业服务管理费用时要适当予以减免。
（四）健全考核机制。物业服务管理涉及民生民利，各级部门要高度重视，加强考核，严格奖惩，要逐步把加强物业服务管理工作纳入社会经济发展考核指标。市政府负责对各县区政府进行考核，各县区参照进行依次考核。
昭通市人民政府办公室
2014年8月11日
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，
市检察院，昭通军分区，武警昭通支队，各人民团体、企事业单位，中央、省驻昭各单位。
昭通市人民政府办公室 2014年8月12日印发
